Por Maryann Morris

Blue Acres es el programa de compra de propiedades de Nueva Jersey, administrado por el Departamento de Protección Ambiental (DEP). Compran a los propietarios sus propiedades dañadas por repetidas inundaciones, las derriban y las convierten en espacios abiertos y para control/almacenamiento natural de inundaciones. Esta es una posible opción que pueden usar los sobrevivientes de tormentas para poder recuperarse (o mejor dicho, debería ser una de las muchas opciones – en Manville la historia es diferente).

Al igual que muchos otros aspectos de la recuperación de tormentas, las compras pueden causar confusión. Como he vivido esto yo misma, elaboré esta guía sobre el proceso de compra de su propiedad basado en lo que he aprendido y he escuchado de Blue Acres hasta ahora.

Preguntas y respuestas

• ¿Cuánto tiempo tomará una vez que presente mi solicitud?
  • Depende de una serie de factores, especialmente cuánto dinero haya en los presupuestos de Blue Acres y del Estado de NJ para comprar su casa. Podría tardar de 4 a 6 meses si su caso (propiedad) recibe un trámite acelerado, o podría tardar varios años. Deberá consultar con su administrador de caso cuando se le asigne.
    
    
• ¿El proceso de Blue Acres es realmente solo 5 pasos, como dicen?
  • Sí y no. Cuando presente su solicitud y le asignen un administrador de caso, Blue Acres dice que este es el primer “paso” del proceso.
    
    Los siguientes 2 pasos que enumeran (trabajo técnico y ofertas) toman más tiempo. Además, estos pasos se pueden repetir si usted presenta una apelación. También puede tomar más tiempo si usted no tiene su documentación disponible. Es posible que se requiera que usted tenga un abogado que revise el contrato y negocie en su nombre. Al final de esta guía se encuentran las preguntas que debe hacer a posibles abogados, proporcionadas por Blue Acres.
    
    El último paso es cerrar la venta y asegurarse de quitar TODOS sus artículos de la propiedad. Debe estar completamente vacía, y no debe quedar absolutamente NADA de escombros, muebles, estructuras de juegos infantiles, piscinas (excepto piscinas construidas en tierra), etc. en la propiedad, y todos los servicios públicos deben estar completamente desconectados por las compañías de servicios. ¡No cumplir con esto será una infracción del contrato! Le recomendamos encarecidamente que busque un abogado si su caso es “complicado”.
    
    
• ¿Blue Acres realmente usa el “valor pre-inundación” de mi casa para determinar su precio de oferta?
  • Blue Acres afirma que usan el “valor antes de la inundación” de su hogar como base para su precio de oferta, pero es importante saber que el valor pre-inundación se basa en una valoración antes de la inundación. Sería la valoración de su vivienda antes del Huracán Ida, el 1 de septiembre, 2021. Blue Acres contrata a una empresa de valoración/tasación independiente.
    
    
• ¿Puedo apelar la valoración de Blue Acres si no estoy de acuerdo con la evaluación o la cantidad de la oferta?
  • SÍ, puede apelar la cantidad que le ofrezca Blue Acres. Esto significará que usted como propietario debe contratar y pagar, de su bolsillo, a su propio tasador para que valore su casa según las pautas “pre-inundación” que Blue Acres proveerá a su tasador independiente. ¡Es posible que esto aumente su oferta por $30-60k más, pero NO es una garantía! Su administrador de caso proporcionará un formulario y pautas a seguir.
    
    
• No tenía seguro contra inundaciones (o mi seguro no me pagó mucho para reparar), así que tuve que obtener un préstamo de la SBA. ¿Qué pasa con ese préstamo?
  • Si su préstamo de la SBA está por debajo de cierto límite (verifique con su administrador de casos, pero se cree que es menos de $75k), el préstamo se traslada con usted a su próxima propiedad. SIN EMBARGO, si su préstamo de la SBA es de más de ese límite, se convierte en un gravamen sobre la propiedad que está considerando vender a Blue Acres. Este gravamen se DEBE pagar o reducir por debajo del límite para poder aceptar la oferta de compra.
    
    
• ¿Qué pasa si el precio de oferta no es suficiente para que pueda salir de mi casa y mudarme a otra?
  • Blue Acres puede proporcionar lo que llaman “asistencia de reubicación”. Sin entrar demasiado en lo técnico, es una reserva de dinero aparte que pueden sacar para ayudarle a usted y a su familia a mudarse a otra casa, si la cantidad de la oferta no es suficiente. Esto es completamente independiente del precio de oferta general de Blue Acres. Puede ayudar. Pero sepa que hay requisitos para esta asistencia, como que NO le permite comprar otra propiedad en una zona de inundación. Deberá asegurarse de que puede dar suficientes detalles y documentación sobre todos los gastos que pagó y lo que necesitará para encontrar una nueva propiedad en el mercado actual.
    

Visite las Preguntas Frecuentes de NJOP sobre la Recuperación de Ida para más información sobre adquisiciones.

Preguntas para hacerle a su administrador de caso

Si está solicitando una compra (o considerando si debiera hacerlo), puede ser útil hacer estas preguntas a su administrador de caso para obtener respuestas y detalles más precisos para su caso individual. ¿Aún no tiene un administrador de caso de desastre? Contacte lo antes posible a Andrea Wren-Hardin: 732-860-5086 o email: idarecovery@gnjumc.org. 

• ¿Qué documentación requieren?
• ¿Qué documentación me ayudará a identificar los gastos que incurrí que no caen bajo la valoración de la propiedad o la documentación requerida? (i.e. fotos de daños/ préstamos para reparaciones, compras de electrodomésticos/propiedad personal/ servicios públicos/detalles de hipotecas/compras de automóviles/etc.)?
• ¿Qué considera Blue Acres una “duplicación de beneficios” y cómo afecta mi precio de oferta?
• ¿Qué elementos, si los hay, pueden incluirse/excluirse en el proceso de valoración? ¿Y cómo afectará a mi precio de oferta?
• ¿Cuánto dura el proceso de apelación si quiero apelar la valoración?
• ¿Puedo apelar el precio de oferta?
• ¿Califico para asistencia de reubicación y cuál es ese proceso?

Documentación que debe tener a mano para Blue Acres

• Detalles de reclamos de seguros (pagos, cobertura, etc.) de Inundación, Hogar, Auto/etc.
  • También es importante tener documentación de pruebas de pérdida de las reclamaciones. Deberá obtenerlas de cualquier compañía de seguros que haya pagado por daños de Ida.
• Detalles de préstamo de reparación (pagos, términos, etc.)
• Cualquier documentación sobre gravamen sobre la propiedad
• Documentación de hipoteca
• Gastos pagados por reparaciones (recibos, facturas, presupuestos)

Preguntas para hacer a abogados

Es posible que deba buscarse un abogado para ayudarle a gestionar su compra. Esta es la información que nos dio Blue Acres (incluye algunas preguntas que pueden servir para ayudar a examinar a posibles abogados): 

El cierre del contrato al vender su casa a una agencia del gobierno estatal como New Jersey Department of Environmental Protection (NJDEP) será único y diferente de su experiencia de cuando usted compró su propiedad. Al vender su propiedad, usted y NJDEP avanzan hacia un objetivo común: Sacarle a usted y a su familia del peligro lo antes posible. Contratar a un abogado competente y receptivo para representarle en el proceso de cierre es fundamental para alcanzar este objetivo mutuo. NJDEP ha preparado una lista de preguntas para hacerle a cualquier abogado que considere contratar para representarle en el cierre:

• ¿Está usted en regla con el Colegio de Abogados Estatal para ejercer derecho en el Estado de Nueva Jersey?
• ¿Cuántos años tiene como licenciado para ejercer derecho en Nueva Jersey?
• ¿Su práctica se centra específicamente en el derecho inmobiliario?
• ¿Su oficina maneja regularmente cierres de bienes raíces residenciales? ¿Cuántos cada mes? ¿Cuántos miembros de personal tiene disponibles para dedicar a cierres de bienes raíces?
• ¿Cuánto cobraría por gestionar un cierre de bienes raíces residenciales con NJDEP que se hace por correo?
• ¿Alguna vez ha trabajado en transacciones de bienes raíces con NJDEP u otras entidades gubernamentales? Específicamente, ¿ha trabajado con NJDEP en cierres del programa Blue Acres? Si es así, ¿cuántos fueron, y puedo contactar a esos clientes?
• ¿Qué servicios brinda en un cierre de bienes raíces residenciales?
• ¿Estará disponible para responder oportunamente a correspondencia por correo electrónico y comunicaciones que reciba del equipo legal de NJDEP? ¿Estará disponible para responder oportunamente a las consultas y correspondencia de sus clientes? ¿Tiene la capacidad de firmar documentos electrónicamente?
•  Dada su carga de trabajo, ¿podrá preparar la información/documentación de cierre requerida por NJDEP dentro de plazos específicos y cortos?
• ¿Tiene experiencia en gestionar ventas en corto?
• ¿Puede darme una lista de clientes anteriores a quienes pueda contactar como referencias sobre usted?
• ¿Tiene un sitio web que pueda visitar para obtener más información sobre su práctica?